民宿的商业关系本质上是短期租赁，销售的是时间和空间的组合，同时受淡旺季潮汐影响等特点，其成本核算方式必然要有独特的方法，以规避其各种特性的限定。这一特点显著区别于买卖关系。那么，民宿的运营成本该怎样核算呢？
一、错误的计算方法
装修投入高=成本高？
这个等式成立吗？很多民宿行业的从业者，甚至是运营专业人员往往会犯同样一个错误，就是在测算运营成本时，会把前期投入的成本计算在内。一些人认为，民宿年运营成本=房租+水电+人工+消耗品+装修总和/年限。然后根据这个年运营成本除以365天，再除以客房总量。得出的平均数据就是每一间客房的成本。
例如：某民宿客房10间，装修100万，房租10万/年，共10年，水电3万/年，消耗品1万/年，人工6万/年。
客房每间夜平均成本=（10万+3万+1万+6万+100万/10年）÷365÷10=82元/间夜
民宿的设计装修和民宿的运营是两个不同的环节。前一章我们已经讨论过房价的影响因素里装修效果只是影响因素之一，并不是决定性因素。那么装修投入高并不代表着运营的成本高。运营的成本不应该包含装修投入，而只计算运营过程中新追加的投入。所以，
客房每间夜平均成本=（10万+3万+1万+6万）÷365÷10=54.8元/间夜
深入理解这种计算方法的原理，就要了解以下几个理论。
二、沉没成本
在经济学和商业决策制定过程中会用到“沉没成本”的概念，指以往发生的，但与当前决策无关的费用。沉没成本常用来和可变成本作比较，可变成本可以被改变，而沉没成本则不能被改变。
在微观经济学理论中，做决策时仅需要考虑可变成本。如果同时考虑到沉没成本，那结论就不是纯粹基于事物的价值作出的。大多数经济学家们认为，不该在做决策时考虑沉没成本。从决策的相关性看，沉没成本是决策非相关成本，若决策时计入沉没成本，将使项目成本高估，从而得到错误的结论。
一家民宿在正式运营前首先要面临着转让费、装修费和其他硬件设备的采购费用，这些成本是一次性投入，投入之后的产出效率会因为前期的各种因素影响而有特别大的区别。比如，相同客房数量的两个店，装修费用同样是一百万，由于设计师或者装修团队的水平等原因，一个可能成为网红，一个可能成为小宾馆甚至农家院，如果把装修费用计算到运营成本里来确定销售价格，那么销售价格同样的两个店，入住率和好评率就会天壤之别。再比如，由于购货渠道的不同，购买相同品牌，相同质量的布草，价格可能会差很多。如果将此成本计入销售价格基数，没起步就已经落下对手一个身位了。
此外，设计和装修的费用并不必然在使用的过程中因损耗而折价。民宿不同于酒店，自身体量小，投资少，灵活性强，转手率极高。评价一家民宿的转手价格，硬件和装修固然都是主要的参考因素，但是盈利能力更为重要，特别是获客渠道，OTA平台建设等。前期投入的费用完全可以在具备一定运营水平之后溢价转让。
民宿的运营团队，首先要明确开业前的装修、建设以及转让和硬件设备采购等费用属于“沉没成本”，这部分成本与运营成本核算和价格确定没有关系。价格的确定要根据自身条件以及各相关影响因素而确定，不能根据成本和测算的回本周期而确定。成本核算也自有其单独的逻辑关系，尤其是沉没成本绝对不能计算进运营成本当中。
三、成本核算与价格确定的关系
成本决定价格，还是价格决定成本，在货物交易和商品买卖领域是毋庸置疑的基本逻辑。我们需要核算生产成本或者进货成本，然后加上预期利润就可以确定销售价格。然而在民宿行业，成本和价格之间的关系却并非如此。
之前，我们已经讨论过民宿行业的本质是租赁，同时由于受淡旺季的影响出租率和出租价格会出现较大波动。我们还了解到价格确定要考虑沉没成本以及各种影响因素，成本对价格的影响微乎其微，并不是形成价格的基础性决定因素。
1、利润的测算方法。
利润=营业额-成本，这是最基本的逻辑关系。
但是营业额≠价格×间夜数
营业额=淡季营业额+旺季营业额+平季营业额。
这是我们根据淡旺季的客流特点而采取的应对思路。因为客流的密度不同，导致入住率和价格会出现较大差距。同时，由于客人对价格的敏感度较高，尤其是在淡季竞争比较激烈的情况下，保持价格的灵活度对提高入住率特别重要。
有一种错误的思路认识不到价格与入住率之间的反函数关系，片面以为房间数量是固定的，意味着入住间夜和入住率也是固定的。不了解提高价格，会导致入住率降低的规律。这种思路在很多民宿运营者中非常具有代表性，非常影响运营的效果。
还有一种错误思路的代表性更广，就是把沉没成本计算进运营成本。在叠加第一种错误思路的基数上，导致运营成本估值过高，用一个价格包打天下，失去价格杠杆的灵活性，推高营销推广的成本，性价比大打折扣，客户入住体验降低，容易陷入负循环的泥潭。需要降低价格进行促销竞争的时候，包袱过重，导致营业额降低，成本计算不准，利润的计算出现偏差。
2、运营成本核算。前期投入成本属于沉没成本，并不在价格核算的基数中。剔除这部分投入后，需要反复进行追加投入的新增开支才可以被纳入运营成本核算的基数当中。首先，成本核算的单位是一个自然年度，而非间夜。由于成本不是价格的基础性决定因素，所以，没必要核算每一个间夜的成本。其次，运营成本是运营中产生的成本。包括房租、水电、人工、消耗品、布草、临时开支等。
3、营业额的计算。营业额由淡季、旺季和平季三部分组成。因为三个阶段的价格和入住率都会有明显的区别，所以用不同时段的价格乘以相应的入住率。可以得出营业综合的预测。
