长风破浪，继往开来，中国的房地产经济和楼市，在2022年，又一次站在历史交汇点上，听见时代奔腾的涛声浩荡！
从住房领域看，过去20多年，因为经济增长的需求和考量，过分强调了自由市场，尽管房地产热潮带来了空前的经济繁荣、人居改善，但不能不忽视巨大的贫富差距。
我国基尼系数为0.4-0.5%，但资产方面的基尼系数达到0.7-0.8。
大道至简，先抛观点，从国家到政策态度，都在指向：
2022年以后，“租购并举”和住房保障，将成为未来中国房地产的必然方向。
当然，对于当下面对现实楼市和行情的群体和资金，是听不进这样的论调和观点的。
现实说话，一目了然：
2022年国庆前，持续低迷的房地产市场又迎来了一波救市潮，三项政策齐出，让相关行业的从业人员和利益关联群体又开始沸腾。
不过从近一个月的效果，包括9月份相关官方的统计数据来看，楼市低迷，行业承压的主线趋势并没有发生实质性扭转，所以理性预判，现实需求，接下来还能迎来新一轮政策松绑。
争议点就在于，市场情绪，对于行情变化的期待，其实已经转移到了对政策态度以及后续政策效果的期盼上面了，而当下中国楼市和房地产经济领域的普遍情绪，不吹不黑，是偏向于悲观的，越来越多的人认为，在全球经济危机和中国房屋总量过剩的大背景下，无论怎么救市，但政策力量终究不能逆转经济规律，所以中国房地产经济，房产价值，楼市，硬着陆的风险难以避免。
这种观点和情绪不能说是完全错误的，但是也绝对说得上低层次，具有误导性的。
在中国，看懂国家意志和顶层设计的思路，并且顺应配合，才是正途。
这个结论并不接受质疑和反驳，倒行逆施的想法和做法，即使一时得利，也不可能长久。
这是一篇严肃的文章和内容，极端思维，戾气爆棚，还有流氓无产，就不要来宣泄情绪了，有价值的东西，永远属于理性群体，财富也一样。
接下来和未来，中国的房地产经济和楼市怎么走，实际上已经有足够的信号勾勒出清晰的逻辑路径了。
所以这篇文章，视野拉高，从几个全新的维度和逻辑本质，来和各位读者朋友聊一聊，中国房地产经济和楼市的未来走向，这么一个话题。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
- 头条独家文章，抄袭搬运必究！
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
图片来源：头条图库
2
第二个维度：从不同周期长度的需求出发，看准房地产的未来地位。
需求决定地位，这个无处不在的底层逻辑，非常重要。
小到个体，大到行业，都无法脱离这个底层逻辑而独立存在和发展。
对于2022年以来中国的房地产经济而言，有一个观点非常值得讨论：
在内外因素叠加，经济如此承压的现实大背景下，国家有什么理由不把房地产这个夜壶拿出来继续发挥作用？
这就要从中国经济运行不同周期长期的需求逻辑来分析：
从短期来看，这一轮的经济颓靡，其实并不是中国独有的，而是全球经济危机的共振。
美联储放水已到尽头，美国国内巨大的窟窿，都需要通过海外金融收割来弥补。
这种背景下，美联储正在进入疯狂加息周期，意图打爆各国金融体系，然后趁势收割。
中国自然要防备自家金融体系被美国打爆，甚至要化危为机，趁机反收割，扩大自己的经济影响力。
既然如此，国内最大的资产领域，也是金融风险最为集中的房地产经济，其泡沫当然需要有力压制。
这就可以解释2020年开始为什么国家会重拳出击，三道红线管房企，两道红线管银行，各种组合拳政策出台，导致2020年开始的新一轮房地产强势上涨被直接打断。
这也可以解释为什么2021年国家要不惜代价，不顾影响和冲击，捅破民营房企领域多个头部房地产企业的大雷。
虽然当时搞得房地产经济关联的各方非常痛苦，甚至这种影响到今年都还在持续，处于一个消化的艰难过程中。
但如果在2021年美国放水，全球流动性泛滥的大环境下还不捅破，并任由房地产泡沫进一步吹大，那到了2022年美国强力收水——债务驱动模式，高周转高负债玩法的房企们，该爆依然会爆，但这时候爆，造成的影响，对金融体系的冲击，那和2021年相比可就大了好几个层级，不仅有可能就真把房地产市场带崩了。
更重要的，中国资产领域的风险爆发可能会直接影响到中国经济后续持续的动力，也就是阻碍国运了。
两者相害取其轻，这个道理不用多说吧？
宁愿牺牲短期的经济增长和收益，也要提前排雷，从中国短期经济需求上来看，结合以上分析，对房地产经济是发展需求重要，还是风险释放重要？
2022年的当下，美联储的加息还在继续，按照当前的形势来看，接下来美联储还要继续加息，继续收紧全球流动性，继续逼各国自爆，引发全球经济危机。
短周期内强美元的威胁警报持续，那么中国的房地产经济就没有放开的可能，甚至连最基本的信用放大功能，都要被严格管控起来。
国家短周期内主动遏制房地产经济，实际上也是在等全球加息冲击转向，而这样的转向没有明确出现以前，中国房地产没有条件，也没有可能，恢复到原来的正常轨道上面。
从中期来看，房地产经济对于中国经济的继续发展，能够提供的边际效果，已经不值得期待了。
过去二十年，房地产纵然有千般不好，但其对中国经济发展确实是起到了支柱性作用的：
首先是基础设施建设和招商引资。过去二十年，我们属于工业化初级阶段。这个阶段要想发展经济吸引投资，你得建设大量良好的基础设施，提供大量符合现代化生产要求的工业园和厂房，乃至于提供税收等各方面的政策优惠，这样企业才能落地办厂。
无论是基础设施还是政策优惠，这都涉及到个钱字。那钱从哪儿来？光靠吃农业剪刀差和低端工业的慢慢积攒那就太慢了。所以房地产就成了一条捷径。人们手里有了点钱，肯定首先想到的就是改善居住品质——这是刚性需求。通过卖地建房，把钱从民众手里收上来，一方面改善了买房者的居住品质，另一方面政府也有了钱。
而这还不是大头。毕竟买房者手上的钱也是有限的。光靠存量财富的转移依旧太慢。这时候房地产就扮演了信用放大工具的作用。通过房贷这种形式，给居民发放购房贷款，将居民未来二三十年部分收入一次性的预支——这些钱除了建房子的消耗和开发商、银行利润，其他就成为卖地收入，进入地方政府的腰包，成为其发工资、保民生，尤其是兴建基础设施以及招商引资的投入资金。
这就是过去20年里中国城市经济发展的一条主要路径，也是中国得以在过去20年迅速发展的原因——居民将自己的存款以及未来二三十年的预期收入，一次性的支付用于购房，然后政府拿这笔钱去搞经济。
但是从2022年开始，美国主导的逆全球化进程，也直接对中国产业，工业，科技，材料等等领域的原有进出口搞钱的模式和逻辑，形成了直接的威胁。
这就意味着，未来对内搞房地产实现经济增量，对外进行外贸顺差赚外汇的模式，玩不下去了。
中国经济本身也已经走过了以前粗放式的产能堆砌阶段，正在进入精细化的追求质量、追求利润的中高级工业化阶段。
这一方面意味着新建基础设施建设对经济的拉动效用在大幅降低——未来不需要再像以前那样投那么多钱到基建；
另一方面，随着产业升级和科技创新，中国对关键性设备和资源的进口需求会逐渐下降，创造利润的能力会逐渐提升，等于是花的少了，赚的多了。
说白了，就是随着工业升级，经济发展会逐渐走向正轨，房地产作为财富抽水机和信用放大工具的重要性会大幅下降。到了这个阶段，就可以从过层面，开始进行战略部署，逐步降低地方政府对房地产的依赖。
当然这需要过程，地方政府对土地财政的依赖，包括过去形成的债务包袱，需要时间。
而且很重要的一点，那就是房地产经济继续主导，财富效应集中在楼市房价上面，对于工业升级，科技突破，产业发展，实际上会形成持续的吸血效应。
看清楚中国经济未来的需求方向，就能明白中国的房地产经济失宠，以及逐渐离开经济舞台中心，是一个必然趋势方向。
最后从长期来看，中国房地产行业面对的未来市场，是一个总量饱和，结构差异，需求缺乏增长的局面。
请记住，任何行业只要发展到生产过剩的阶段，又缺乏未来真实需求的想象空间，那么必然会持续进入一个成熟衰退阶段。
需求挤压的城市和地区，改造升级和挖掘增量；
需求不足的城市和地区，则要面对必然的消化过程。
从长期来看，房地产经济给中国经济带来的增量空间，同样也就没有多少想象力了。
生产端的过剩，是一切经济风险的来源。
既然无论是从短期，中期，还是长期，政府都不再需要房地产市场繁荣，那又怎么可能去真的出台强力政策救市？又怎么可能去允许房价大涨？
需求决定价值，价值决定地位，基于现实来看，未来中国房地产在中国的经济语境中，还有什么地位想象力吗？
既然地位没有想象力，很多东西，其实已经被决定了。
图片来源：头条图库
3
第三个维度：看清中国当前最重要的发展困难所在，才能看懂房地产的未来
2022年，中国经济面对最大的挑战和问题，是什么？
当然，可能会有各种各样的观点和看法，但抓住关键来看，实际上是老龄化。
人性都是差不多的，每个时代有每个时代的大坑。
每一个人都无法选择自己的出身，无法选择所处的时代，并且认知也无可避免地受到时代的局限。
很多人并不清楚老龄化会对自己造成什么影响。
根据联合国规定的标准：当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。
按照这个标准，中国早就进入老龄化社会了。并且仅用了21年的时间，就快速步入了深度老龄化——截止至2021年，我国60岁及以上的老年人人口数量已经达到了2.67亿，占我国总人口的18.9%；其中65岁以上的人口多达2亿，占比14.2%。
预计在2035年，我国将进入超老龄化社会！
到了那个时候，每1.3个年轻人就要养一个老人（另外还得养孩子，如果年轻人还愿意生的话……）。
图片来源：见图
这跟以前是截然不同的。以前每家三四个兄弟姐妹，父母老了就找个孩子照顾，其他几个孩子再凑点钱，父母养老这事就弄过去了；
在未来二三十年里，传统的“养儿防老”观念会加速瓦解，取而代之的是社会化养老——专业的护工、先进的医疗设备、适老化的居住与社区环境……如果不进行社会化，普通家庭根本难以享受到。
这不是观念问题，也不是文化偏好的问题，而是一个简单的成本问题。
最关键的经济风险，就在于养老金体系：养老金就像一个大水池，既有注水口，也有出水口，两个口都在同时打开。
年轻人缴纳社保费，就是在往里注水；
退休老人领取养老金，就是从水池里抽水出去。
缴钱的年轻人越来越少，领钱的老人却越来越多，入不敷出，面临枯竭。
经济社会，如果养老体系出现运行风险，那谈什么安全稳定？
所以，从应对和解决老龄化这个角度出发，国家需要做的就是一个事情，那就是释放生产力，解决就业，逻辑如下：
房地产带动上下游几十个产业，不仅创造了大量GDP，而且吸纳了大量的就业，尤其是低端就业。
无论是是建房的工人，建材行业工人、房屋中介，装修工人，家具家电等制造业工人、物业人员，中介群体等等，房地产行业和市场，事实上解决了大量低技能，低学历，以及青壮年劳动力的就业需求。
而他们获取收入后的消费，又养活了大量第三产业的从业者。
如果没有房地产市场的繁荣，这些低技能劳动力，就只能困在农村，种着自家一亩三分地，勉强维持个温饱，或者沦为城市流民，成为社会治安的不稳定因素。
但中国的适龄劳动人口综合早已过了拐点，未来随着总人口的下降，低端就业压力其实是会极大缓解的。
而这个马上就会发生。
接下来这几年，中国将迎来史上最大规模退休潮，每年有两千多万人退休。
也就是老龄化的经济冲击就持续到来了。
随着全国劳动总人口的大规模下降，一方面就业压力缓解，社会不再需要这么多就业岗位。
另一方面，在总劳动人口萎缩的大环境下，人力资源也应该被配置到更有价值，更能创造社会财富的岗位上去。
这时候，技术含量整体低下的房地产行业，就没必要再搞的像过去那么兴旺，再把越来越有限的社会劳动力，投入到这个价值已经不大的行业当中。
所以，灵活就业也好，当下的就业压力也好，甚至是阶段性的失业率也好，为什么说是经济结构调整过程中的阵痛？而不是别的形容词？
腾笼换鸟，就业接力，青黄不接的过程难以避免，但是按照这个经济调整的逻辑来看，房地产经济，并没有继续繁荣下去的现实理由了。
这个局，大家看出点门道了没有？
图片来源：头条图库
写在最后：
从理性出发，分享几点个人对于楼市参与群体的建议和观点
没有复杂的数据，也没有艰涩难懂的宏观大词。
该有的分析也有了，不盲目看空唱衰，不胡乱唱多看涨，有依有据，注重逻辑。
文章最后，从理性出发，谈几点个人对于楼市参与群体的建议和观点，不一定对，供各位读者朋友讨论和参考就好：
1.高房价，是房地产经济发展过程中负面影响中最大，最直接的部分，必然就会在未来得到重点整治。
但是绝对不是在美联储加息周期这个阶段就要实现的，大国经济博弈，无法兼顾个体出于自身利益和需求的情绪。
2.后续托举楼市，刺激市场的政策，在主线思路之下，会持续出现，并不令人以外。
坚持大的房住不炒原则下，隔一段时间出台一点技术性的救市政策，也就是所谓添油战术。
更多的，就不要有不切实际的想法了，特别是投机炒作群体，早点死心。
3.对于楼市和房地产经济真正的大动作，可能会出现在美联储货币政策真正转向以后。
美国加息结束，全球经济危机就会爆发，那个时候中国是有可能来一波强力救市的，但是，结合全球正式进入滞胀甚至大萧条的背景，中国在房地产领域的刺激和托举，实际上也只能起到对冲衰退影响，缓冲经济下行压力的作用。
逻辑就是这样，如果能有共鸣，那说明是真的看懂了中国的房地产是怎么一回事了。
4.豪宅和高端房产未来是有必然的存在需求的，中国经济需要富裕群体的稳定扎根，就需要提供给这些群体的财富找一个资产载体。
但是其他的房子，去金融化，去资产化，是必然趋势。
以上，就是对中国房地产经济和市场未来走向，从几个全新维度，进行的一次专题深入讨论和分析，和各位朋友，进行一个分享。
