淘宝司法拍卖可靠吗（淘宝司法拍卖是骗子）

坐标成都，刚刚在淘宝上买了司法拍卖房的漂过。

过程有些折腾，但好在最终过户完成了（12.27号拿证）。看在我用5年前的价格在今天买到了同样的房子的情况下，我觉得折腾的过程都是值得的。

一、 关于法拍房，我的结论

1. 限购问题：除北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京石家庄、珠海等少数城市外，均不受限购政策影响。
2. 法拍房不一定便宜：限购城市，通常不便宜，因为有人愿意多花钱买资格。冷门房源或者大户型，因为买的人少，可能会低于市场价。
3. 是否能贷·款：与普通二手房交易贷·款实行的认定和利率一致，但在流程上会略有不同。且因为审批时间有限（10个工作日内需要付尾款），故宜提前做好贷·款预审批。（不一定要走淘宝的贷·款，自己线下找也可以，但因为法拍是先放款后抵押，所以必须要有中介）
4. 税费问题：与普通二手房交易一致，可以想法节税（成都，其它地方详询当地房管局），通常买房需要承担所有税费。
5. 过户流程：流程见下图，现在已经不如前几年麻烦，背后的很多流程都简易处理了，不需要买家再到处跑。但是相对普通二手房交易，流程会更多，不过因为完全不需要对方配合，有可能反而过户过程会更快。
6. 关于代拍：背调很重要，对自己没把握的可以请，但是像我这样的穷人不需要。1-3%的代拍费太贵，我选择自己做背调，省钱，自担范围内风险。

法拍房购买过户流程图(我实际的)

二、法拍房购买及过户流程

如上图，我把整个流程主要分为四个部分（不同颜色标记）：

1. 选房阶段：选房子并且做背景调查，确定你要参与竞拍的房子。失去：精力若干。
2. 竞拍阶段：交保证金并参与竞拍，竞拍成功之后支付尾款（全款自己直接支付，贷·款由银行放款）。失去：金钱若干。收获：房贷一笔。（通常要求10个工作日内，有协商延期可能，但不建议冒险）
3. 法院流程：法院需要解除查封（可能有多个），并且发函要求相应的房管局协助执行过户。收获：成交确认书，执行裁定书。（具体时间看执行法官，长短都可能，我付完尾款40天才拿到裁定）
4. 过户阶段：拿裁定书去相应的房管局走过户流程。获得：房子一套。（过户2个工作日分两次跑完，拿证需要等3个工作日）

三、选房阶段考虑因素：

1. 是否已经取得产权证：关系到能不能过户，和是不是有二次税费，优先选择已经取证的。无证的需要考虑二次过户的税费成本。
2. 房屋是否涉及刑事案件：如果是，结案之前不能过户。
3. 是否处置100%产权：如果是50%产权，可能无法过户。
4. 土地性质：是否住宅用地，不要为划拨（巨额税费）。
5. 是否腾空：如现有人居住，可能过户后无法入住，需要另立案件处理。
6. 是否租赁：买卖不破租赁，短期租赁且没有预付房租的可以考虑。如果是十年以上长租且已经预付租金的，考虑恶意租赁的可能，麻烦多不要碰。
7. 是否满两年：不满有增值税
8. 卖方是否个人：如果是公司，计税方式不一样，会有更多的税费。
9. 是否满五唯一：个人所得税的加分项，有更好，不强求。
10. 上次交易情况：交易价格及方式。如果是赠送可能会有巨额税费。
11. 水电物业欠费情况：涉及到你的购买成本
12. 卖方税费由谁给：一般是买方，小部分法院会写明可以据实报销。
13. 实地看房并且确定房屋现值

结合以上信息确定是否值得购买，以及值得用多少钱购买。

四、竞拍关键

竞拍是个心理战，为了以尽可能划算的价格拍到房子，你需要：

1. 在选房阶段设定好心理价格上限，超过此价格时放弃竞拍，避免高价竞拍成功后悔。
2. 按淘宝的规则，不到最后5分钟的延时阶段，没必要出价。
3. 在心理价内，可以适时大幅度加价，给人制造势在必得的感觉。
4. 因为人的心理价上限通常是整数，可以适当的抢整数以让自己少出钱。
5. 拖到倒计时读秒时（比如40秒内）再出价，打破对手对马上就要竞拍成功的期待。（对自己也是一个考验）

其实最主要的就是看空得失，按以上的方式给自己设置冰冷的规则，这样你就不会被情绪左右。

五、关键材料的取得

有了裁定书之后，可以在房管局拿到协助执行通知书。

所需要的各项资料，都可以凭协助执行通知书到相应窗口办理调档

比如：契税发票档案，房屋摘要等。

六、过户时税费核定的关键

先附个图：

成都法拍房核税（各地可能有细微差异）

此处只考虑个人购买住宅的情况：

如果卖方也是个人，

总税费=买方契税+卖方增值税+卖方个人所得税

1. 1. 买无契税，无操作空间，实打实的来。
   2. 满两年时，无增值税，所以要优先选择满两年的房子。竞拍未满两年的房子时应调低竞拍价上限，包括二次过户的情况。
   3. 卖方个人所得税，有以下几种情况：

a.按竞拍价格的3%收取，如果不特别说明，法拍房会按这个算。b.差额20%收取，差额=竞拍价格-上次交易价格，捡漏时用这个算法，因为差额小于0时税费为0。　　上次交易价格可以直接直接拿协助执行通知书在房管局调原契税档案。　　核税时，提前告知窗口工作人员，填写相应的申请即可。c.满五唯一免征，符合此条件时可用，但需要原房主提供相应证明并到场签字，不一定能成功达成。　　如果ab税费很高且符合c的情况下，可以联系原房主有偿到场帮忙处理税费问题。　　自己省大头，原房主拿小头。(对方没有义务无偿配合你)　　部分小地方可能也有本人不到场的办法，具体办法自行想象。

　　主要的操作空间就在个人所得税上，看以上3种方式哪个成本最低就选用哪个，我选择b，核税结果为0，哈哈哈哈。

　　值得一提的是，如果有中介或者助拍公司参与的，务必在核税过户前先商量好计税方式，否则，三方公司因为怕麻烦，没有义务和动力，可能会让你多交税。

如果卖方是企业，可以参考上表，在土地增值税的两种算法上做选择。