楼房的楼层价格如何定价,普通住宅楼层价格表

聊聊背景:很多人看到降价、涨价就莫名兴奋,那是你不清楚定价的逻辑。很多人看了两套房子就觉得市场不行了,房子不好卖了,别买了。我希望通过一些信息,做到大家认知同频。

直接步入正题,上干货!

楼房的楼层价格如何定价,普通住宅楼层价格表

1、房子怎么定价?

首先开发商不是做慈善,成本测算是定价的核心。其次政府不会让你胡乱定价,会有备案价的控制,常规是最高备案价控制,有可能是均价或者每套价格(整个项目的意思)。

有了标准之后,开发商会做整个项目的均价目标,比如10000元/㎡。这个很关键,基于此开发商是在整个周期考虑价格问题,价格过程如同一个折现或者波浪线,有高有底。而大部分人只是看到了这个点而已。

均价之下,会有分期定价,常规来说多数分两期或三期或更多期销售,营销人员会做分期的均价设定,有什么原则呢?往往第一次开售的均价设定为基础,分期上浮,达到全盘均价。简单来说,第一次开盘很重要,又要价格兼顾销量。所以99%的地产项目,第一次开盘都是最便宜的。

第一次开盘的预估价格有了之后,营销人员一定会开展入会、验资、排卡等等工作,目的只有一个做大购房者的基础量,深度的目的在于测试预期价格,测试预期需求房源,测试对于楼层的关注度。简单来说就是好卖的,选得多的价格就要高,选的少的就要便宜,这样才能实现所谓的开盘去化率(也就是推了100套,卖80套,算是不错,50套就差强人意,定价有问题)。再往下就是每个楼层,每个户型,基本一套公式下来就做好了。

这就导致了很多人碰到的为什么跟我朋友差了2个楼层差这么多价格???

楼房的楼层价格如何定价,普通住宅楼层价格表

简单的例子:你在3月开盘买了10层101户128㎡,单价10000元,你的朋友在8月份买了这栋楼的14层102户110㎡,单价9500元。请问为什么?第一开盘最便宜,开盘后即使没卖完,开发商都会上调价格,要不然谁还有信心。第二,14层不吉利,再加上02户是纯中户,户型不好,价格自然不高。那么常规你会说,我TM买贵了。

2.买房子的优惠到底什么鬼?

一个例子也就能说明白了。你在河里买了100斤鱼,进价9块/斤。你会让你店员喊20块/斤(报价),然后做个活动包装一下,参与现在的买一送一,相当于15元/斤(优惠后价格)。今天有个哥们来买,说我要买10斤便宜点,你店员(置业顾问)说我不当家,然后你媳妇说那便宜点,13块/斤。这个哥们很聪明,最后13块/斤买了5斤。

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后来你发现卖的太慢了,卖鱼的太多,你还剩10斤,卖不掉就全浪费了。你算了算,现在就是8块卖了还能挣钱,就找下家(分销或门店)帮你卖,你给他按照8块一斤。然后所有分销或门店都按照12块/斤。最后就变成了本来要卖8块的,现在卖12块。

所以说,想要买到最便宜的鱼,要么你认识卖鱼的,可能8块会给你。

最后,在没有绝对的社情关系上,第一次开盘就去买,是你最接近实际最便宜价格的可能。

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